Создать точку прорыва
06.08.2018

Создать точку прорыва

Rocket Group инициировала проведение конкурса на разработку концепции технополиса на территории площадью около 500 га в Кудрово (Ленобласть), неподалеку от границы с Санкт-Петербургом. Об идее проекта, его специфике и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Борис Латкин.

Интервью

Мнение Бориса Латкина о причинах стагнации рынка земли
23.07.2018

Мнение Бориса Латкина о причинах стагнации рынка земли

Девелоперы продают землю по двум причинам: или у них всё хорошо, или всё плохо. «В своё время компании активно пополняли свои земельные банки, приобретая неподготовленные земельные участки, чтобы в дальнейшем собрать под них всю градостроительную документацию. Но часть участков оказалась избыточной: локация и экономика хуже, чем у существующих проектов. В некоторых случаях застройка земельного участка откладывалась на длительный срок. Часть девелоперов просто хочет диверсифицировать портфель проектов. Проще этот участков продать, чем платить за него налоги и другие платежи», - объясняет Борис Латкин, генеральный директор Roket Group.

Но, по мнению экспертов, ценовой пик уже практически пройден. «Всё, что было сколько ни будь интересное уже куплено. Оставшиеся участки требуют большой дополнительной работы: нужно менять проект, заново вкладывать средства в подготовку градостроительной документации, вносить изменения в разрешение на строительство. Всё это достаточно большие затраты, которые будут вычитаться из стоимости земельного участка. Поэтому цена на землю в ближайшее время может показать некоторый спад», - говорит Борис Латкин.

Rocket Group выходит на конкурс
11.07.2018

Rocket Group выходит на конкурс

Rocket Group намерена объявить конкурс на создание концепции технопполиса на 500 Га в Кудрово. Стартует конкурс в августе, подвести его итоги планируется в ноябре этого года. Призовой фонд составит 500 тысяч рублей.

Конкурс будет проводиться совместно с Российской гильдией девелоперов. В жури войдут представители РГУД, ЛИСИ, социологи, представители банков и др. Конкретный состав жюри сейчас еще обсуждается, и понятен будет к середине августа. «Мы хотим создать технополис будущего. Понять не то, каким он будет сейчас, а каким он будет через 10-20-30 лет. Сейчас с развитием новых технологий время течет все быстрее и быстрее. То, что было интересной идеей вчера, завтра уже устареет. Задача технополиса – опережать время, применяя современные подходы к организации промышленного пространства. Поэтому к разработке концепций мы приглашаем не только архитекторов и урбанистов, но и экономистов, социологов, футурологов. Задача не просто красиво и разумно расставить по полю бетонные коробки, а прописать взаимосвязи будущих резидентов технополиса, их существующие и будущие взаимодействия между собой. Все это позволит повысить эффективность проекта и его резидентов», рассказывает Борис Латкин генеральный директор Roket Group.

В качестве базового варианта для разработки концепции будущего технополиса выбрана площадка в Кудрово. Здесь на 500 Га и появится технополис будущего. «Мы долго выбирали площадки в разных районах Петербурга и Ленобласти, чтобы понять, что можно сделать на примере одной достаточно большой территории, изменив вектор развития жизненного цикла инновационного продукта. Сейчас выбранная площадка находится в собственности разных инвесторов. Здесь все очень хорошо подходит под развитие технополиса: хорошая транспортная доступность, подготовленная инженерная инфраструктура, рядом большой жилой район, который может частично обеспечить технополис кадрами, снизив маятниковую миграцию в Петербург и обратно, а также создать условия для развития производственного бизнеса вокруг самого технополиса. Получив практический опыт, мы сможем тиражировать модель по всей России», считает Борис Латкин.

Всего в создание технополиса планируется привлечь более 200 млрд рублей. Реализация проекта будет проходить в несколько этапов. До 2020 года будет разработана и утверждена концепция технополиса. Далее до 2025 года планируется приступить к реализации первой очереди на 100 Га. На этом этапе предполагается вложить 50 млрд рублей. Для реализации проекта планируется привлечь в основном частные инвестиции.

«В нашем представлении технополис — это коммуникационная площадка для формирования комплекса R&D, объединяющая процесс получения новых знаний с потенциалом опытного и мелкосерийного производства. Помещения в технополисе планируется формировать в виде конструктора и трансформировать под нужды резидента. При этом помещения резиденты получают в аренду, не покупают в собственность», говорит господин Латкин. В частности, на территории технополиса предполагается разместить биржу стартапов, где можно будет отбирать и развивать идеи, принимать решения об ихподдержке. Появится особая площадка для венчурных фондов, которые финансируют возможность резидента оказаться в технополисе и помогает построить связи между ними. Так же планируется развивать конгресс-центр с выставочными площадями для проведения образовательных и других мероприятий. Ядро технополиса составит научная деревня. «Отдельно будет развиваться малый и средний бизнесы, которые занимаются мелкосерийным производством, прототипированием и, работающие в тесной связке с наукой», говорит Борис Латкин. Сейчас одна из проблем России состоит в невозможности практической реализации продукта: «Идей множество, многие из них прорывные. Но большинство из них не реализуются, не создаются условия для технологического прорыва. Только сократив время и ресурсы для реализации новых идей можно стать ближе к цели - идея родилась – тут же создал образец и продаешь с необходимым бизнесу тиражом», уточняет он. По мнению Бориса Латкина, в нынешней своей идеологии действующие технопарки уже не соответствуют современным реалиям. Полностью проект рассчитан на 30 лет.

Комментарий Борис Латкина
10.07.2018

Комментарий Борис Латкина

Борис Латкин поддерживает инициативу девелоперской компании «Легенда», заявившей о выпуске облигационных займов.

Как региональный игрок, компания впервые размещает облигационные займы на рынке. До этого момента данный механизм использовали только самые крупные отечественные компании. По моему мнению, Василий Селиванов предложил рынку займ под 14% для привлечения дополнительного интереса со стороны, в том числе, частных инвесторов. В данном случае более высокий процент, в том числе, объясняется дебютным выходом на рынок облигаций. Это достаточно взвешенное решение.

Среди альтернативных источников финансирования на рынке можно отметить ещё проектное финансирование под 10-11% и прямые поступления средств от продаж.

#RocketGroup #девелопмент #СПб #Латкин

Борис ​Латкин о показателях Петербурга в сфере жилого строительства
09.07.2018

Борис ​Латкин о показателях Петербурга в сфере жилого строительства

Борис Латкин о результатах Петербурга по инвестиционным сделкам в сфере жилой недвижимости за первое полугодие 2018 года.

1 июля 2018 года вступили в силу изменения в 214-ФЗ. В связи с этим, в первом полугодии крупные строительные компании заявляли о скором повышении стоимости квадратного метра жилья. Такой информационный фон подстегнул повышенный спрос и увеличение сделок по покупке жилой недвижимости, что, в частности, и повлияло на статистические данные по Петербургу.

Кроме того, внешние и внутренние факторы, вызвавшие турбулентность в российской экономике, так же оказали влияние на настроения инвесторов. В условиях неоднозначной ситуации, инвесторы стараются сохранить деньги и пересматривают состав своих портфелей, вкладываясь в недвижимость как наименее рисковый инструмент в России.

ЧМ-2018 и скорая встреча президентов Путина и Трампа в моменте не оказывает практически никакого влияния на принятие инвестором долгосрочных стратегических решений. Это только нагнетает истерию в информационном поле.

Комментарий по проекту редвевелопмента ПАО "Светлана"
21.06.2018

Комментарий по проекту редвевелопмента ПАО "Светлана"

Генеральный директор Rocket Group Борис Латкин обратил внимание экспертного сообщества на роль «Светланы» в продолжении советских традиций производства электроники и значимости проекта для региона:

"Редевелопмент неиспользуемых территорий, конечно, придаст импульс развитию предприятию: появятся «чистые помещения» и высокотехнологичное производство, что окажет положительное влияние на развитие отрасли в Санкт-Петербурге.

Надо понимать, что одно производство само по себе не сможет обеспечить в полной мере технологического прорыва. В регионах необходимо формировать условия для создания целой экосистемы - площадок, где были бы реализованы и объединены научно-исследовательская и мелкотиражная производственная функции (R&D) под выполнение НИР, НИОКР ведущих вузов и научных центров в тесной связи с бизнесом. Ведь, чтобы новации превратиться в промышленный образец, ей нужно пройти стадию технологии. А без появления крепкого мелкотиражного производственного сегмента выполнение технологического рывка может затянуться".

Комментарий по теме развития индустриальных парков на территории Ленинградской области
31.05.2018

Комментарий по теме развития индустриальных парков на территории Ленинградской области

Борис Латкин, генеральный директор компании Rocket Group считает, что в стремлении достичь экономического роста, не стоит полагаться только на индустриальные парки и их количество:

"В нынешней экономической ситуации, когда новых предприятий практически не создается, эта инициатива должна быть либо поддержана властями, либо иметь мощного якорного инвестора, к которому подтянутся другие производители. В Петербурге мы видим целый ряд успешно реализованных кластеров: пищевой, автомобильный и фармацевтический. Это были проекты, продуманные идеологически, когда предприятия за счет синергии создают целую экосистему. Будущее именно за подобными проектами — качественно продуманными, с четкой программой развития."

Кроме того, эксперты Rocket Group подтвердили тренд на снижение интереса бизнеса к индустриальным паркам:

"Мы фиксируем определенный спад спроса в сегменте. Якорных предприятий на всех не хватает, а новые практически не появляются. За каждое крупное производство проекты серьезно бьются на корпоративном и региональном уровнях".

В портфеле компании есть проект технопарка в Кудрово.

#Комментарий .для газеты "Деловой Петербург".

Комментарий по итогам ПМЭФ-2018 для строительной отрасли
28.05.2018

Комментарий по итогам ПМЭФ-2018 для строительной отрасли

В этом году Петербургский экономический форум поставил рекорд по количеству гостей – около 15 тыс. бизнесменов и политиков со всего мира. Перейдет ли количество в качество, «Строительный Еженедельник» поинтересовался у участников Форума.

Евгений Антонов, директор по стратегическому развитию Rocket Group:

– Эксперты на всех сессиях и панельных дискуссиях ПМЭФ-2018 говорят об интеграции «цифры» и роли человеческого капитала в экономике. Важно помнить, что эффективность сегодня, как никогда, является одним из главных факторов успеха. А «цифра» нам дает возможность повысить эффективность, сократив затраты и время на обработку больших данных, предугадывание эмоций и потребностей человека, его ожиданий от следующего шага. Для сферы строительства и девелопмента время принятия верного решения является условием выживания.

Опрос номера Строительный еженедельник

​В диалоге власти и бизнеса по инфраструктуре кому-то придется уступить, и все понимают, кому
08.08.2017

​В диалоге власти и бизнеса по инфраструктуре кому-то придется уступить, и все понимают, кому

Накануне зампредседателя правительства Ленобласти Михаил Москвин заявил, что собственника огромного участка в Буграх заставят построить нужные общественные пространства и парки при помощи нового механизма комплексного развития территорий, закрепленного поправками в Градкодекс. Глава УК Rocket Group Борис Латкин объяснил «Общественному контролю» чем данный механизм может быть полезен бизнесу:

- 1 января 2017 года знаменательно для всех нас не только новогодними праздниками, но и принятыми изменениями в ФЗ-214 и статью № 46 Градкодекса РФ. С того дня появилось четкое разделение двух понятий: «комплексное освоение территории» (КОТ) и комплексное развитие территории (КРТ). До внесения поправок был только КОТ, а понятия «комплексное развитие территории» не существовало. В классическом виде КОТ - это проект, реализующийся исключительно на государственных землях. В этом и состоит региональная коллизия, так как в Ленобласти государственных земель практически нет, а государство не вправе тратить бюджетные средства на развитие частных территорий. Суть январских законодательных изменений состоит в том, чтобы применить принципы КОТ на частных землях.

Случаи, когда темпы строительства домов отстают от темпов развития сопутствующей инфраструктуры, знакомы всем. В результате в Ленобласти мы видим расхожую ситуацию, когда бизнес не может договориться с властью в части реализации необходимой инфраструктуры при освоении новых территорий, то есть кто и за что должен платить. Оно и понятно: у регионального бюджета нет возможности финансировать строительство инфраструктурных объектов, а у бизнеса такая дополнительная нагрузка негативно отражается на экономике проектов. И выход из уже сложившейся сложной ситуации вижу один: строителям, реализующим проекты в одной локации, придется скинуться на сопутствующую инфраструктуру. Но «коллективный разум» в случае с уже строящимися жилыми домами не приведет к положительным подвижкам с недостроями и невыполнением обязательств той или иной стороной. Еще раз - тут придется просто кому-то уступить. И все понимают, кому.

Другой вопрос, когда мы говорим о проектировании новых территорий, где нет сложившейся инфраструктуры и еще только предстоит все сделать с чистого листа. За последние три года подготовки проекта «Карвила. Город на реке» мы накопили существенный опыт проектирования и реализации комплексных проектов, то есть, по сути, мы еще в 2014 году заложили все принципы КРТ до обсуждений и принятия поправок в Градкодекс РФ. Поэтому нам сейчас не придется срочно подгонять свои проекты и бюджеты, чтобы соответствовать новым требованиям федерального закона.

Помимо Ленобласти, мы ведем активную экспертную работу в регионах среди профессионального сообщества и органов власти. При этом я хотел бы подчеркнуть, что эти правила игры не в одни ворота. Мы на своем примере доказали, что любой проект КРТ будет выгоден для инвесторов, власти и будущих жителей.

В реализации проектов КРТ в Ленинградской области, а также других регионах со схожими исходными данными вижу несколько основных преимуществ.

Первое - это экономия средств бюджета за счет строительства новых объектов инфраструктуры силами инициатора проекта КРТ без какой-либо компенсации потраченных средств или выкупа построенных объектов. В таком случае при реализации проекта КРТ правообладатели земельных участков обязаны в соответствии с принципом опережающего инфраструктурного развития за свой счет строить объекты сопутствующей инфраструктуры и безвозмездно передавать их в государственную или муниципальную собственность.

Во-вторых, у нас появляются условия для сокращения расходов при реализации проекта КРТ. Теперь средства дольщиков могут быть направлены на финансирование строительства инфраструктурных объектов и при этом отнесены к затратам, то есть исключено двойное налогообложение.

Подробнее: https://ok-inform.ru/stroitelstvo/estate/99024-boris-latkin-v-dialoge-vlasti-i-biznesa-po-infrastrukture-komu-to-pridetsya-ustupit-i-vse-ponimayut-komu.html

Новации губернатора Александра Дрозденко сделают регион комфортным для проживания
31.07.2017

Новации губернатора Александра Дрозденко сделают регион комфортным для проживания

Ленинградская область показывает пример цивилизованного рынка благодаря продуктивным взаимоотношениям между властью, бизнесом и обществом. Наиболее ярко это проявляется в строительной отрасли, где период «дикого капитализма» сменился эволюционным развитием. В 47-м регионе возле деревни Новосергиевка Всеволожского района управляющая компания RocketGroup планирует реализовать пилотный проект по абсолютно новому подходу к организации комплексной жилищной застройки, используя законодательные новации и ноу-хау в этой сфере.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ХАОС

Ситуация, когда темпы роста домов отстают от темпов развития сопутствующей инфраструктуры, характерна для всех регионов России. Многим знакома картина, когда вокруг свежевыстроенных высоток днём с огнём не отыщешь ни школы, ни поликлиники, ни удобных парков, ни нормальных дорог. Ещё один повод для недовольства граждан — недобросовестные компании, порождающие проблему обманутых дольщиков. Ленобласть в этом отношении — не исключение, но и не лидер. Чтобы весь этот строительный хаос остался в прошлом, правительство 47-го региона предпринимает множество усилий, но и бизнес как гибкая система управления активно участвует в развитии области, предлагает новации, инвестирует в регион. С одной лишь оговоркой — ответственный бизнес.

В этом контексте стоит изучать опыт работы других регионов. Правда, по мнению экспертов, не все региональные практики применимы в Ленинградской области ввиду несоответствия духу времени. В июне в Москве прошёл Международный бизнес-форум недвижимости, где собрались крупные застройщики, в частности, Московской области. При этом, по мнению гендиректора RocketGroup Бориса Латкина – участника форума, многие представители стройиндустрии до сих пор мыслят категориями пятилетней давности: «На форуме были серьёзные люди, и мы надеялись чему-то у них поучиться, но, к своему удивлению, услышали, как крупные застройщики из Московской области рассказывают с большой трибуны историю о том, что государство должно принимать участие в вопросах создания комфортной среды проживания для жителей, а также строительства школ и детских садов, - говорит Борис Латкин. — Мотив докладчиков был в том, чтобы помогать бизнесу, который не сводит концы с концами. На мой взгляд, странная позиция. Если не справляешься — не строй, не создавай предпосылок для социального возмущения».

Получается, что девелоперы Ленинградской области в чём-то мыслят более прогрессивно, чем их коллеги из Московской области. Этому способствует и градостроительная политика 47-го региона.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ НОВАЦИИ И ВОВРЕМЯ СВАРЕННЫЙ БОРЩ

Основа такой политики — собственные инициативы и новации в законодательстве — как федеральном, так и региональном. С 1 января 2017 года вступили в силу изменения в Федеральный закон №214 и статью №46 Градостроительного кодекса РФ, регламентирующие жилищное строительство.

«Чтобы уловить суть перемен, давайте разберёмся что такое «комплексное освоение территорий» (КОТ), - разъясняет Борис Латкин. — Важный момент — проекты реализуются исключительно на государственных землях. Государство как собственник земельного участка присваивает какому-либо участку земли статус КОТ, вкладывает бюджетные средства на развитие инфраструктуры — строит либо компенсирует ранее потраченные средства на дороги, инженерные сети, само готовит проект планировки, делит участок на «пятна» и продаёт их застройщикам с аукционов. Естественно, в цену включены все инфраструктурные расходы. Вырученные деньги государство пускает на строительство дорог, школ, детсадов, больниц. Застройщики же просто возводят дома. Вот это классический КОТ».

До 1 января 2017 года понятия «комплексное развитие территории» не существовало. Государство не вправе тратить бюджетные средства на развитие территории, а землевладельцы при продаже своих земель застройщикам развитием инфраструктуры, как правило, не занимались. Суть январских законодательных изменений состоит в том, чтобы применить принципы КОТ на частных землях: «Теперь собственник участка, если он взялся возводить на своей земле жильё, по закону обязан сам, за свой счёт, обеспечить на нём всю необходимую инфраструктуру, - продолжает топ-менеджер. — И, продавая застройщику «пятно», включить в его стоимость деньги, потраченные на создание социальных объектов. Сначала инфраструктура, а потом дом».

Таким образом, собственнику земли теперь не уйти от комплексного освоения своих территорий, по аналогии с обязательствами государства. При наличии договора между владельцем земли и администрацией муниципалитета средства дольщиков отныне можно направлять не только на строительство домов, но и на объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Иными словами, функция возведения всей «социалки» и ответственность за неё перекладывается с плеч застройщика на плечи землевладельца. Соответственно, и участок под застройку становится дороже, ведь прежде, чем продать землю, её владелец уже инвестировал в инфраструктуру.

«Это и называется опережающим инфраструктурным развитием, - подчёркивает Борис Латкин. — Один из его плюсов в том, что собственнику участка незачем прокладывать, к примеру, четыре трубы водоснабжения для четырёх застройщиков. Он прокопает одну трубу, чтобы обеспечить все четыре участка, и сэкономит на этом до 40 процентов тех затрат, которые понесли бы застройщики на создание инфраструктуры - они приходят на готовое и только строят дома. Выходит, что землевладелец экономит и их, и свои средства, и деньги дольщиков. А ведь нередки случаи, когда несколько застройщиков смежных участков не могут между собой договориться, чтобы построить одну школу, так как никто из них не хочет брать на себя обязательства».

Еще один важный аспект законодательных изменений состоит в том, что вся созданная собственником земли инфраструктура безвозмездно переходит государству. Никакого дополнительного дохода с социальных объектов никто получать не вправе.

Важно понимать, что, возводя доступное и комфортное жилье по новым правилам, девелопер не проигрывает, а при грамотном подходе даже выигрывает в финансовом отношении. Секрет прост: многие затраты оптимизированы, а инфраструктурная схема становится удобной для всех участников проекта. К тому же владелец земли и застройщик, которые, вкладывают свои средства в проект, имеют право на преференции в виде послабления местных налогов.

«Представьте коммунальную кухню, где есть пять желающих сварить борщ на четырех работающих конфорках, - Борис Лакин приводит образный пример. — Могут они договориться? Вряд ли. А если бы на кухне уже висел утвержденный и согласованный ее владельцем график использования конфорок, ущемленная хозяйка нашла бы себе какое-то другое занятие, пока конфорки заняты, а потом пришла бы и своевременно приготовила свой борщ».

Градостроительные изменения коснулись и законодательства Ленинградской области. В соответствии с ними застройщик отныне должен заключать договор с властью о выполнении своих обязательств. Любой дольщик (микроинвестор), который покупает квартиру, может в открытом доступе посмотреть этот договор.

И, кстати, ещё до этих новшеств губернатор Александр Дрозденко начал менять ситуацию, предложив регулировать отношения с девелоперами по принципу «светофора», поделив область на три зоны застройки: красную, желтую и зелёную в зависимости от стартовых условий строительства. Там, где они самые неблагоприятные («зелёная» зона — географически наиболее удалённая, с плохим ресурсоснабжением, отсутствием развитых транспортных коммуникаций) - дополнительно финансировать инфраструктуру, правильно стимулируя, таким образом, миграцию и распределение жителей по всей территории области.

Этот принцип, заложенный региональным правительством два года назад, уже приносит свои результаты. Застройщик начал понимать, что, если он хочет сэкономить на инфраструктуре и налогах, то это возможно, условно говоря, в Лодейном Поле или Подпорожье, а не во Всеволожске или Кировске. Ленинградская область — единственный в России регион, создавший синергию федеральных и собственных инициатив.

«Но самые главные изменения, на наш взгляд, происходят в сознании людей, которые этим занимаются, - считает гендиректор RocketGroup. — Сегодняшние прогрессивные шаги позволят в дальнейшем не только исправить ситуацию, но и создать предпосылки для того, чтобы будущие жители Ленобласти жили в комфортных условиях».

ПИЛОТНЫЙ ПРОЕКТ

Такие условия, в соответствии с градостроительными новшествами, компания начала создавать в деревне Новосергиевка Всеволожского района, недалеко от деревни Кудрово.

«Два месяца назад мы обратились к губернатору Ленинградской области с инициативой осуществить пилотный проект по новым принципам — то, чего ещё никто в регионе не делал, - рассказывает Борис Латкин. — Получили принципиальное одобрение, начали реализовывать задуманное. Наша модель не предусматривает ни копейки бюджетных денег. Мы даже не планируем участвовать в программе «Социальные объекты в обмен на налоги», тоже, кстати, ноу-хау Ленобласти, взяв на свои плечи строительство всех объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. Наша цель - показать, что такое возможно».

Для реализации проекта компания подготовила площадку возле Новосергиевки и начала создавать всю необходимую инфраструктуру - возводить электроподстанцию, готовить рабочие проекты по линейным объектам, съездам, головным сооружениям, и они уже прошли экспертизу. Тарифы на электричество, канализацию и газ согласованы в тарифном комитете. Застройщики, которые придут на эту площадку, будут четко понимать, за что они платят. Кстати, получив разрешение использовать съезд с Кольцевой автодороги, проект заодно решит и проблему транспортной доступности Кудрово.

Государство же в лице региональной власти берёт на себя функцию не ответственного лица, а контролирующего надзорного органа - заключает договор с собственником земли, где четко прописано, в какие сроки, в каком месте, на какие деньги и какие конкретно объекты он построит. Если договор не исполняется, государство может его расторгнуть и даже ввести определенные санкции. Если же застройщик, который теперь будет покупать только отдельные «пятна» под конкретные дома, окажется не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками, то и этот стресс-фактор в проекте учтён — управляющая компания достроит дом сама.

«Будущему жителю не важно, какой застройщик «прокололся», ему важно, что он купил квартиру, а его обманули, - отмечает Борис Латкин. — Если в бочку меда добавить ложку дегтя, то получится бочка дегтя. И нам, как девелоперской компании, планирующей 15 лет развивать проект, вовсе не нужен такой негативный сценарий, подрывающий нашу репутацию. Поэтому мы никогда не пригласим в проект такого застройщика, даже если он придёт с большим мешком денег».

Пилотный проект рассчитан на возведение 1 млн. 300 тысяч квадратных метров жилья в течение 15 лет. Ввод в эксплуатацию домов будет производиться с учётом демографической составляющей. Нередко при комплексной застройке образуются возрастные перекосы. К примеру, если большинство семей — с малышами, пустует школа. Через семь лет все эти дети пойдут учиться, и тогда возникнет другая проблема — нехватка мест для школьников. А всё из-за того, что одновременно вселили в квартиры людей примерно одного возраста. Чтобы этого избежать, наш пилотный проект предусматривает менее 5% дешёвых «однушек», так популярных среди молодёжи. Процесс оптимизации в доме количества квартир того или иного типа называется квартирографией. Он очень важен при подготовке больших проектов.

ЭВОЛЮЦИОННАЯ ЛИНИЯ

Все сказанное свидетельствует о том, что Ленинградская область продолжает линию поступательного развития в комплексном жилищном строительстве, начатую с таких губернаторских инициатив, как «Светофор» и «Социальные объекты в обмен на налоги».

Еще до того, как законодательные изменения были приняты на федеральном уровне, 47-й регион уже этим занимался. Сейчас это движение продолжается, но уже с новыми вводными.

«Мы как представители строительного бизнеса являемся апологетом общей концепции эволюционных перемен и разумных стимулов вместо запретов и ограничений, - подчеркивает гендиректор RocketGroup. — Главное — меняется сознание участников процесса. Предприниматели начинают понимать, что создание комфортной среды стоит небольших денег, но тем выше цена твоего продукта — люди готовы платить за комфорт. Это те же самые инвестиции. Если раньше основная задача застройщиков была быстро построить, заработать и уйти с площадки, то сейчас времена изменились».

Благодаря продуманной градостроительной политике Ленобласть занимает в вопросах жилищного строительства передовые позиции не только в Северо-Западном федеральном округе, но и во всей России.

Борис Латкин о реализации градостроительных концепций и агломерационном процессе
27.07.2017

Борис Латкин о реализации градостроительных концепций и агломерационном процессе

Строительные компании продолжают выводить новые квадратные метры жилья в пригородных районах Ленинградской области, из-за чего на рынке уже наблюдается небольшое перенасыщение предложений. Например, по темпам строительства в зоне петербургской агломерации лидирует Всеволожский район Ленинградской области, который опережает свой же показатель на январь-май по сравнению с 2016 годом более чем на 182 тыс. кв. м.

Такая ситуация в среднесрочной перспективе может привести к снижению стоимости квадратного метра и темпов продаж. Основная причина прогнозируемого оттока покупателей - отсутствие развитой инфраструктуры на вновь осваиваемых территориях. При этом мы считаем, что практически любой проект комплексного развития территории может быть привлекателен для бизнеса. Даже при условии, что в бюджете проекта не предусмотрено дополнительное бюджетное финансирование от региона и застройщик несет затраты на всю инфраструктуру, можно иметь маржинальность в пределах 12-20%.

Материал РБК, Архитектура и градостроительство №1.

По–настоящему комфортное жилье
23.05.2017

По–настоящему комфортное жилье

Генеральный директор управляющей компании Rocket Group Борис Латкин в интервью "Деловому Петербургу" рассказал о том, почему изменения в законодательстве помогут в реализации проектов комплексного развития территорий и как Ленобласть может стать пионером среди российских регионов по строительству комфортного жилья.

Сейчас, по оценке экспертов, около 60% новой застройки представляют собой проекты КОТ — комплексного освоения территорий. Для чего было вносить изменения в Градостроительный кодекс и 214–ФЗ, вводя понятие КРТ — комплексного развития территорий? В чем разница?

— Если подходить формально, то все проекты в Мурино, Кудрово и других пригородах нельзя назвать комплексным освоением территорий. По Градостроительному кодексу РФ КОТ — это освоение территорий, при котором договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющим земельный участок для комплексного освоения территории.

То есть государство как владелец земли должно считать, сколько средств нужно на инженерные сети, дороги, школы и другую необходимую инфраструктуру, а затем строить эту инфраструктуру на средства, полученные от продажи или сдачи в аренду этой земли одному или нескольким застройщикам. При этом порядок реализации проекта на землях, находящихся в частной собственности, до недавнего времени не был определен.

Новая редакция ст. 46.9 Градостроительного кодекса РФ и изменения в 214–ФЗ снимают эту проблему в корне, вводя понятие комплексного развития территорий (КРТ) для частных земель. Теперь Градостроительный кодекс говорит, что если владелец земли хочет возводить жилье, то он сам и за свой счет должен построить дороги, школы, сети и другую необходимую инфраструктуру, безвозмездно передав это государству. При этом застройщик получает возможность расходовать на возводимую инфраструктуру деньги дольщиков. Причем полную ответственность за реализацию проекта комплексного и устойчивого развития территории несет именно владелец земли.

Гарантией исполнения обязательств выступает договор о комплексном и устойчивом развитии территорий, который заключается с уполномоченным органом исполнительной власти. Если проект не реализуется, то предусмотрены серьезные санкции в отношении владельца земли. Обеспечением в качестве обязательств может выступать в том числе и земельный участок.

Какие обязательства при этом несет муниципальное образование?

— Во–первых, государство в лице уполномоченного органа должно безвозмездно принять все построенные объекты на свой баланс и в дальнейшем эксплуатировать. Во–вторых, закон предусматривает предоставление компаниям, реализующим проекты КРТ, различные льготы, в том числе налоговые, а также упрощенную процедуру согласования документов. Это позволит сократить время реализации проектов и сделать их привлекательными для инвесторов.

Эти изменения наверняка потребуют от девелоперов времени, чтобы адаптировать проекты под новые правила.

— Да, эти изменения касаются только новых проектов. На подготовку проекта комплексного и устойчивого развития территории потребуется не менее года, а то и больше, в Ленинградской области сейчас еще нет подготовленных по новым требованиям проектов. Три года назад Rocket Group, как управляющая компания, начала разрабатывать проект "Карвила. Город на реке", и, хотя на тот момент порядок реализации проектов на частных землях не был определен, принципы и подходы разработанного нами проекта полностью соответствуют принципам и подходам, заложенным в законодательные нормы, действующие на сегодняшний день.

Так, мы заранее просчитали все, что нужно для строительства целого города на 28–30 тыс. жителей, причем без привлечения бюджетных средств. Учтены все затраты на дороги, сети, школы и сады, пожарные депо и т. п. Основным принципом реализации проектов комплексного и устойчивого развития территории является опережающее инфраструктурное развитие территории.

На сегодняшний день в проект "Карвила. Город на реке", в соответствии с опережающим графиком проектирования и строительства объектов социальной, транспортной и коммерческой инфраструктуры, правообладателем земельных участков инвестировано порядка 500 млн рублей, что позволит на момент начала строительства жилых домов получить необходимую инфраструктуру для комфортного проживания людей.

Одна из причин такого подхода заключается в том, что на строительство жилого дома требуется меньше времени, чем на строительство необходимой инфраструктуры. В результате при реализации проектов по принципам КРТ ситуация, когда дом стоит в поле, а вокруг него ничего нет, уходит в прошлое. Все эти подходы уже заложены в нашем проекте "Карвила. Город на реке", и на сегодняшний день это, пожалуй, единственный проект КРТ с такой высокой степенью проработки.

В чем выгода застройщика при КРТ, ведь ему приходится платить за все?

— Дело в том, что застройщики и ранее платили за все, а точнее их дольщики. Когда реализовывались проекты комплексного освоения территорий на государственных землях, то по результатам аукциона в стоимость земли входили все затраты на инфраструктуру. В случае реализации проектов на частных землях строительство всей необходимой инфраструктуры производилось в так называемом "добровольном порядке". При этом точный объем понесенных затрат определить было невозможно.

Теперь заранее можно посчитать абсолютно все расходы — потому что в рамках договора о КРТ учтено все, буквально до мелочей, и новым статьям затрат возникнуть просто неоткуда. В результате легко просчитать экономическую модель проекта: все расходы, которые закладываются в проект, делятся на количество квадратных метров жилья. Если стоимость метра укладывается в среднерыночную, то проект устойчив. Если нет — то не стоит и начинать.

Кроме того, по прежним правилам застройщик не мог напрямую тратить деньги дольщиков на строительство школ, больниц, а также нести другие расходы в рамках проекта только из собственных средств, из прибыли. Теперь же принцип КРТ позволяет относить инфраструктурные затраты на расходы при условии безвозмездной передачи объектов в государственную собственность.

Комплексный подход в обеспечении застраиваемой территории всей необходимой инженерной инфраструктурой позволяет значительно сэкономить средства, необходимые для технического присоединения. Например, в нашем проекте "Карвила. Город на реке" экономия по некоторым позициям технологического присоединения достигает 40%.

Поэтому, с одной стороны, застройщик тратит деньги на дороги, школы, сети и другую инфраструктуру, что он и ранее делал. С другой стороны, он заранее знает, сколько должен вложить и какая доходность по проекту у него получится плюс экономия за комплексный подход. Поэтому только сплошные плюсы.

А дольщики получают бонусы при новой схеме?

— Поскольку договор КРТ заключается в первую очередь, то покупатель жилья на момент подписания договора о долевом участии в строительстве может внимательно изучить, что планирует создать землевладелец, включая все объекты инфраструктуры. Причем в этом договоре подробно прописано, что и в какие сроки появится рядом с домом: стадион, детский сад, школа, поликлиника, рекреационные зоны и другая инфраструктура, необходимая для создания комфортной городской среды проживания.

Именно в этом и есть смысл создания по–настоящему комфортной городской среды проживания. При реализации проектов по принципу КРТ в центре внимания должны находиться интересы человека — будущего жителя, и этим интересам должно подчиняться все: высотность домов и плотность застройки, улично–дорожная сеть, формирование архитектурной среды и пространства, создание новых рабочих мест и многое другое.

В опубликованном недавно Минстроем рейтинге регионов по реализации приоритетного проекта формирования комфортной среды Ленобласть отсутствует. С чем это связано?

— В первую очередь с тем, что в ежемесячном рейтинге представлены регионы, получившие дотации из федерального центра на реализацию этого проекта. А Ленобласть, как и Петербург, является регионом–донором. Правда, позже и донорам было решено выделить средства, но первый выпуск рейтинга на тот момент уже успели составить. Поэтому эффективность реализации Ленобластью и Петербургом приоритетного проекта будет учтена уже в следующем месяце, когда опубликуют второй выпуск.

Если в регионе появятся проекты, реализованные в соответствии с новой схемой КРТ, это даст все предпосылки для усиления позиции Ленобласти, а значит, и высокие позиции в рейтинге.

И тут нужно понимать, что главное, конечно, не рейтинг и не место в нем, а благополучие людей.

Ведь мы уже понимаем, что, выполняя все требования законодательства, сегодня вполне реально создавать по–настоящему комфортное жилье с сопутствующей инфраструктурой, которое будет привлекательно для будущих жителей и инвесторов, при этом дополнительная нагрузка на бюджет создаваться не будет.

Комфортное будущее: когда в Петербурге реализуют концепцию «умного города»
26.04.2017

Комфортное будущее: когда в Петербурге реализуют концепцию «умного города»

Борис Латкин о комфортном жилье и что ему сегодня мешает 

«У нас самый низкий уровень роботизации в мире пока, один из самых низких. В той же Корее, про которую говорили, на 1000 человек 100 или 150 даже роботов в производстве. У нас 2 или 3 всего, к сожалению. Мы, скорее всего, мало будем работать в будущем, и больше всего, наверное, мы будем оказывать услуг всяких разных».

Мусор в Амстердаме уже собирают роботы-уборщики. А в Нью-Йорке специальные датчики распознают вибрации от выстрелов и передают информацию в полицейский участок. Однако предотвращая одни преступления, человечество сталкивается с другими, в сфере информации.

Подробнее

Рейтинг открытости топ-менеджеров Петербурга и Ленинградской области
19.04.2017

Рейтинг открытости топ-менеджеров Петербурга и Ленинградской области

Борис Латкин за один год не только вошёл в рейтинг наиболее открытых топ-менеджеров Санкт-Петербурга, но и сразу занял высокую позицию - №18 место.

Спасибо за доверие коллегам из ведущих СМИ Санкт-Петербурга!

РБК Digital City Форум: фоторепортаж
14.04.2017

РБК Digital City Форум: фоторепортаж

РБК Петербург провел 11 апреля первый Digital City Форум. «Это закономерное продолжение нашего многолетнего исследования Петербурга, его базовых отраслей, проектирования эффективных сценариев развития города — чем мы много лет занимаемся под эгидой проекта «Будущий Петербург». И в то же время Digital City Форум — это часть относительно нового направления: поиска новых героев, открытия новых компаний и новых отраслей — этим мы, например, занимаемся в рамках Премии РБК Петербург», — сказал на открытии мероприятия директор РБК Петербург Евгений Зинин.

В ходе дискуссий участники форума пытались ответить на вопросы, сможет ли Петербург стать местом встречи инновационного спроса и предложения и как сделать жизнь в Петербурге такой же комфортной и безопасной, как в Амстердаме, Копенгагене или Сингапуре. В итоге гости мероприятия пришли к выводу, что для того, чтобы эти чаяния стали реальностью, основания есть. Но при этом необходима если не революция, то как минимум серьезный прогресс во взаимоотношениях города как системы интересантов и бизнеса как производителя и поставщика инновационных технологий. По мнению участников мероприятия, Digital City Форум претендует на роль важного катализатора этого прогресса, содействуя диалогу всех заинтересованных в развитии Петербурга сил и внося таким образом важный вклад в процесс интеграции новой, цифровой экономики в живой, «ламповый» город.

РБК Digital City Форум: фоторепортаж

GRадостроительное взаимодействие
29.03.2017

GRадостроительное взаимодействие

Ни один проект в строительной отрасли не может обойтись без взаимодействия с государством и, соответственно, с госвластью. Взаимодействие необходимо на всех этапах — от согласования проектов планировок территории до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Цель бизнеса — получение прибыли, а задача государства — соблюдение общественных интересов. Специалисты по GR выстраивают взаимодействие с властью так, чтобы интересы всех сторон были соблюдены.

В России GR (взаимодействие с органами власти) активно развивается с середины 1990-х годов. Профессиональное сообщество работает над принятием Госдумой закона, регламентирующего деятельность GR-специалистов. "В Минтруда РФ сейчас ведется совместная с отраслевыми объединениями работа над формированием профессионального стандарта специалиста по взаимодействию с органами власти. Мы принимаем активное участие в этом процессе. Отсутствие закона и профессионального стандарта не значит, что в стране нет GR-специалистов. Безусловно, они есть и активно работают, в частности, в рамках профессиональных ассоциаций (Петербургский GR-клуб, GR-лига)", — рассказывает Евгений Антонов, управляющий партнер Петербургского GR-клуба.

Представители различных отраслей объединяются в деловые союзы: РСПП, "Деловая Россия", ТПП РФ. Если говорить о городском строительном секторе, то это, например, Объединение строителей Санкт-Петербурга, ассоциация "Национальное объединение строителей", в области — Союз строительных организаций Ленинградской области. GR-специалист формирует стратегию взаимодействия с органами власти внутри компании и затем реализует ее.

"Строительная отрасль ведет диалог с властью. И надо отдать должное администрации Петербурга и Ленинградской области, которые прислушиваются к рекомендациями профессионального сообщества. Более того, при разработке важных законопроектов целенаправленно обращаются в организацию для выработки наилучшего решения с учетом интересов как игроков рынка, так и горожан", — говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development Group.

В переводе с английского лоббирование происходит от слова lobby — "фойе, вестибюль, кулуары". Отсюда и GR-специалиста часто называют лоббистом, кулуарным менеджером, хотя лоббист чаще всего — это специалист, оказывающий услуги компании на основе аутсорсинга, внештатный сотрудник. Другие внутрикорпоративные наименования подобной должности — "подписанты" или "джиарщики", поскольку львиная доля рабочего времени такого сотрудника проходит в госкабинетах, где идет охота за нужными подписями.

"Так повелось, что в отраслевых объединениях свои интересы представляют первые лица компаний, реже GR-специалисты. Руководители предприятий выполняют функции GR-специалистов, продвигая в рамках объединений необходимые решения для развития бизнеса. К моменту вступления в подобные ассоциации, как правило, первые лица компаний уже обладают налаженными контактами с представителями власти, поэтому заниматься выстраиванием с ними позитивных отношений или "наведением мостов" уже не требуется", — поясняет Евгений Антонов.

По его словам, большая часть работы специалиста по взаимодействию с властью состоит из рутинного мониторинга и анализа деятельности органов государственной власти, сбора информации на актуальную тему, экспертных мнений, выявления пробелов в законодательстве. "Любая коммерческая структура занимается деятельностью с целью получения прибыли. В свою очередь, государственная машина регулирует эти процессы, соотнося плоды деятельности коммерческих предприятий с интересами общества, получая от этого собственную выгоду. Основной функцией деятельности GR-менеджера является работа на опережение, когда нужно предотвратить внешние угрозы со стороны контролирующих государственных органов. Чаще всего подобными вопросами взаимодействия с властью в коммерческих компаниях занимаются генеральные директора или собственники бизнеса, то есть люди, которые головой отвечают за благополучное жизнеобеспечение своего предприятия", — считает Екатерина Запорожченко, генеральный директор Docklands Development.

"Практика показывает, что часто непосредственная работа GR-специалистов направлена на органы исполнительной власти, нежели законодательной. Это связано с возможностью более оперативно и предметно оказывать влияние на принятие решений, поясняя позицию консолидированного мнения представителей бизнеса", — объясняет Евгений Антонов.

Как говорят эксперты, с исполнительной властью разговаривают не только потому, что она — самый быстрый инструмент решения бизнес-задач, но и потому, что она при всех ее недостатках — понятный собеседник. Можно прогнозировать, какие договоренности возможны и как они будут выполняться. "Законодательная власть избрала своим основным инструментом общественников, и там непонятно, с кем и о чем договариваться. Формально эти группы ничего не решают. Инвестор проявил добрую волю и договорился с одним сообществом градозащитников о соблюдении неких требований. А завтра пришла другая группа, у нее свои требования и свои представления об архитектурном облике города и ранее достигнутые договоренности ее не интересуют. Что дальше? Первая группа будет "решать вопросы" со второй, притом, что легитимность обеих групп неочевидна. Это называется "крышевать", и это попытка забрать на себя часть контрольных функций власти. Наконец, ни градозащитные группы, ни возглавляющие их депутаты не несут за решения, на которых настаивают, никакой ответственности. Если завтра градозащитники настоят на каких-либо действиях, несущих городу вред, отвечать все равно будут чиновники и инвесторы, хотя решение "продавили" активисты", — говорит один из руководителей строительной компании, активно работающей в центре Петербурга, попросивший не называть его имени. Поэтому при самом миролюбивом настрое девелопера непонятно, с кем и как ему вести диалог, если речь заходит о взаимодействии с градозащитниками, сокрушается собеседник издания.

Самой традиционной отраслью экономики, где GR-специалисты востребованы постоянно, является девелопмент, то есть реконструкция земельного участка или здания с целью повышения их стоимости. Это связано с тем, что во всех крупных корпорациях существует необходимость постоянного подбора земельных участков и оформления их под строительство, получения всей разрешительной документации, подключения к сетям и ввода в эксплуатацию.

Как говорят участники рынка, классический пример GR-менеджера — экс-вице-губернатор Петербурга и уже экс-гендиректор группы ЛСР Александр Вахмистров. "Он всегда был фигурой для хождения по кабинетам и решения вопросов с властью", — указывают эксперты. Именно ему удалось вывести основные производственные мощности из города в Ленобласть, а освободившиеся участки перевести под жилую застройку. Без его авторитета в администрации города этого бы сделать не удалось.

По мнению экспертов, одна из целей лоббизма — это способствование добросовестной конкуренции. Есть три типа лоббистской деятельности. Первый преследует цель "улучшить ситуацию для всех". Например, предлагается отменить какой-то налог внутри всей индустрии. Это хороший способ донести до государства, какие протекционистские меры необходимо принять для помощи бизнесу. Второй вариант — на диалог с государством выходят представители индустрии, ущемленные в правах, и просят "сделать как у всех". Это называется добросовестной конкуренцией. Третий вариант — представители индустрии просят сделать "лучше, чем у остальных". Такой поддержки, как правило, просят те, кто хочет выйти на международный рынок. И это недобросовестная конкуренция, но она часто преподносится как поддержка инновационных компаний.

Участники рынка уверены, что мнение, что все вопросы в строительной отрасли решаются взятками, ошибочно. "Когда разведчик достает пистолет, кончается разведка; когда лоббист достает чемодан с деньгами, кончается лоббизм и начинается коррупция. Главное оружие лоббиста — не чемодан с деньгами, а здравый смысл, умение заводить контакты, завоевывать доверие", — заключает Юрий Кобаладзе, профессор МГИМО.

Подробнее

Транспортный узел на границе Петербурга и Ленобласти оценивается в 7 млрд рублей
10.02.2017

Транспортный узел на границе Петербурга и Ленобласти оценивается в 7 млрд рублей

В деревне Кудрово на границе Ленинградской области с Петербургом в 2021 г. планируется начать строительство транспортно-пересадочного узла (ТПУ), в состав которого будет входить вестибюль станции метро, остановка для маршрутного транспорта, рассчитанный на 400 пассажиров автобусный вокзал с 18 перронами, перехватывающая парковка на 1000 машино-мест, открытые автостоянки, коммерческие помещения. Стоимость проекта – 7,6 млрд руб., завершить его планируется в 2025 г., сообщила представитель Дирекции по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти (ДРТС). По ее словам, объект займет примерно 1,8 га на границе с Свердловским городским поселением, рядом с автодорогой М18 «Кола» и гипермаркетом «Мега-ИКЕА».

Планируется, что проект будет реализован на внебюджетные средства, говорит представитель областной администрации. Эскиз планировки ТПУ будет рассмотрен 20 февраля на градостроительном совете Ленобласти. Ранее чиновники обещали построить ТПУ в Кудрове до 2020 г.

Предпроектная документация проекта согласована профильными организациями и комитетами правительств Петербурга и Ленобласти, говорит представитель ДРТС.

Строительство будет финансироваться из внебюджетных средств, говорят представители администрации и ДРТС. Схема ГЧП будет рассчитываться только после того, как станет известно, какой магистральный транспорт будет связывать Кудрово с Петербургом, добавила представитель дирекции. Самый главный фактор, который тормозит проект, – это отсутствие метро: ТПУ должен был построен вместе со станцией, для которой уже зарезервированы земли, но ясности по проекту нет, говорит представитель администрации Ленобласти.

В 2013 г. администрация Петербурга объявляла конкурс на продолжение Лахтинско-Правобережной линии метрополитена, губернатор Ленобласти Александр Дрозденко в этом же году заявлял, что для строительства станции «Кудрово» необходимы федеральные средства. В качестве альтернативы чиновники рассматривали запуск скоростного трамвая от станции «Улица Дыбенко» до Кудрова. От строительства метро не отказались, сейчас решаются имущественно-правовые вопросы, после чего могут быть быть понятны сроки реализации проекта, сообщила представитель комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга. По ее словам, договоренностей с администрацией Ленобласти о сроках и долях финансирования строительства нет.

При строительстве станции «Улица Дыбенко» в сторону Кудрова была проложена часть тоннеля, так называемый задел, говорит представитель «Метростроя». Станция «Кудрово» уже не первый раз попадает в перспективную схему развития метрополитена, сложность при реализации может составить межрегиональное согласование, так как строительство будет вестись одновременно и в Петербурге, и в Ленобласти, замечает она.

В Кудрове ведется активное жилищное строительство, в числе застройщиков Setl City, «Строительный трест», ЦДС, «Отделстрой», «Мавис», «Патриот-Нева». В августе 2016 г. Дрозденко говорил, что население деревни Кудрово превышает 10 000 человек, а после завершения строительства новых кварталов здесь появится более 50 000 новоселов.

В Кудрове заявлено строительство около 2 млн кв. м жилья, говорит гендиректор Rocket Group Борис Латкин. По его мнению, пока у властей есть лишь концепция проекта ТПУ, но перспективы ее реализации туманны. Проекты на границе двух регионов всегда идут непросто, но в этом случае отправной точкой может стать решение городской администрации построить в Кудрове депо для метрополитена, считает Латкин.

Если метро в Кудрове не будет, смысла строить транспортный узел попросту нет – это будет большая невостребованная парковка стоимостью 7 млрд руб., считает аналитик ГК «Алор» Кирилл Яковенко. Интерес к ГЧП со стороны инвесторов возникнет при наличии станции, уверен он: «Город может взять на себя только расходы по завершению проходки участка и проведению необходимых для движения составов коммуникаций, поскольку станция будет конечной и потребуется построить еще и разворот». Потенциальные инвесторы проекта, по его словам, – девелоперы, которые являются основными выгодополучателями от пассажиропотока, который обеспечивают транспортные узлы.

С ним согласен аналитик практики «Инфраструктура» консалтинговой группы «НЭО центр» Булат Талдытов: «ТПУ со станцией метрополитена позволит существенно увеличить цены на квартиры и простимулирует спрос на жилье». По его словам, станция метро является ключевым звеном в составе пересадочного узла: «До тех пор пока не будет продолжено строительство перегона, инвесторы вряд ли будут вкладываться в этот проект».

Подробнее

Активисты Кудрово мечтают о новом статусе
25.01.2017

Активисты Кудрово мечтают о новом статусе

Активисты деревни Кудрово потребовали превращения их поселения в город и отделения от Заневки. Предложение было оформлено в форме петиции в адрес губернатора Ленобласти, главы администрации Всеволожского района и президента РФ. Инициаторы требования просят "не допустить социального взрыва" из-за проблем инфраструктуры, которые не может исправить местная власть. Собеседники "Ъ" увидели в петиции провокацию, однако насчет того, кому это может быть выгодно, есть диаметрально противоположные мнения: кто-то считает, что отделение будет на руку главе региона, кто-то видит в этом выгоду застройщиков, кто-то полагает, что местные активисты таким образом зарабатывают себе политический капитал.

Информация о петиции была размещена на нескольких интернет-порталах, в том числе и на сайте online47.ru, входящем в ОАО "ЛОТ" (почти на 75% принадлежит правительству Ленобласти). На вечер 24 января размещенное два дня назад обращение подписало 33 человека. Активисты требуют превратить деревню Кудрово в город и отделить его от Заневского поселения.

По словам источника "Ъ", появление петиции играет на руку Александру Дрозденко и затеянной им муниципальной реформе. Так, в конце прошлого года губернатор Ленобласти рассказывал, что в ее рамках деревню Кудрово могут обособить от Заневского городского поселения в отдельное городское поселение, саму же "Заневку" — разделить между Колтушами и Кудрово.

"Кондратьев (Вячеслав Кондратьев, глава Заневского городского поселения. — "Ъ") вроде как и считается человеком из команды губернатора, но все-таки он сам по себе командир на своей территории: контролирует маленькое поселение с большими ресурсами. Выделением Кудрово в отдельное образование губернатор может лишить его контроля над территорией активной застройки с миллиардными оборотами денег. Это похоже на ситуацию с передачей полномочий Гармаша (Сергей Гармаш, глава администрации города Всеволожска. — "Ъ") администрации Всеволожского района (см. "Ъ" от 09.01.17 и 28.11.16. — "Ъ"). А с подобной петицией губернатор всегда может сказать, что за такое решение выступили сами жители!" — уверен собеседник "Ъ".

В то же время, как рассказал "Ъ" глава Заневского городского поселения Вячеслав Кондратьев, решение о смене статуса Кудрово было принято еще в прошлом году. По его словам, в течение 2017 года Кудрово станет городом, но останется в составе Заневского поселения как его административный центр.

"Мы направили необходимые документы в областную администрацию, получили согласование от всех необходимых комитетов. Для реализации этого решения в области создана рабочая группа", — отметил глава Заневского.

Создание рабочей группы по переводу Кудрово из деревни в город в составе Заневского поселения подтвердили и в пресс-службе областного правительства. Но, как подчеркнули в администрации, на официальное рассмотрение петиция об отделении Кудрово не поступала.

"Практики отделения из существующего муниципального образования в отдельное новое в Ленобласти пока не было. Но если петиция поступит в правительство, то ее рассмотрят в установленном законом порядке", — отметили в областной администрации.

По признанию господина Кондратьева, за появлением петиции стоят некие интересанты, которых он пока не может определить. "Возможно, застройщики, которые таким образом могут попытаться переложить свои невыполненные обязанности по строительству объектов инфраструктуры на власти".

Генеральный директор Rocket Group Борис Латкин считает, что связывать петицию с переделом строительного рынка неправильно. "Все документы по застройке Кудрово уже согласованы. Изменение статуса поселения не приведет к серьезным изменениям. Масштабных пятен для новой застройки на территории уже нет", — считает он.

Бывший областной вице-губернатор по строительству, а ныне президент Союза строительных организаций Ленобласти Георгий Богачев считает, что вопрос отделения Кудрово может быть связан с тем, что кто-то из местных активистов хочет власти и влияния, чтобы прорваться в муниципальную власть.

В том, что петиция — это чья-то провокация на местах, уверен депутат Алексей Ломов, которого в СМИ называют главным политтехнологом области. "Но ни администрация области, ни администрация района не имеют к ней никакого отношения", — заверил народный избранник.

Подробнее

IKEA готовится к «Новоселью»
21.11.2016

IKEA готовится к «Новоселью»

На прошлой неделе IKEA Centers Russia подтвердила планы по строительству третьего гипермаркета в регионе. Под эти цели компания выкупила 40 га земли за КАД.

 Местные застройщики ждут наплыва покупателей, однако эксперты призывают не переоценивать возможности международного бренда.

Разговоры о строительстве очередного магазина от компании IKEA идут уже несколько лет, но о покупке участка компания объявила лишь на прошлой неделе. ТЦ планируется построить между Красносельским шоссе и кольцевой автодорогой, вблизи микрорайона «Новоселье». К 2019 году компания планирует открыть там магазин IKEA, а потом заняться строительством гипермаркета «Мега». Однако пока нет даже ориентировочной даты начала реализации второго этапа.

Официально цена проекта неизвестна. Однако, по данным компании Rocket Group, средняя стоимость строительства магазинов IKEA составляет около трех миллиардов рублей. Вероятно, в этот проект будет вложено не меньше.

Удачное новоселье

Эксперты сходятся во мнении, что компания не зря потратила столько времени на подготовку – локация выбрана крайне удачно. И дело не только в активной жилой застройке района.«Юго-запад города – один из немногих районов, которые испытывают недостаток в качественных крупноформатных торговых центрах, что, безусловно, позитивно влияет на рыночный потенциал», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

«С учетом месторасположения действующих торговых комплексов IKEA построить новой объект в данной локации – самое логичное решение. В результате точки шведского гиганта будут расположены по всему периметру города», – добавляет управляющий директор Property Management NAI Becar в Петербурге Наталья Скаландис.

При этом даже если в этом районе неожиданно активизируется строительство других торговых объектов, то IKEA все равно своих покупателей не потеряет. «У IKEA в России, да и на мировом рынке, по сути нет прямых конкурентов, это эксклюзивный магазин», – отметил генеральный директор Rocket Group Борис Латкин.

Градообразующий гипермаркет

Больше всего известия о новом гипермаркете обрадовали застройщиков, которые работают в этом районе. Всемирно известный бренд в определенной степени улучшит ситуацию с коммерческой инфраструктурой района, а также позволит части населения отказаться от работы в городе.

«Это отличный пример того, как должны развиваться новые территории. IKEA построит не просто магазин, а создаст 3000 рабочих мест для жителей района», – отметил глава проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.

Кроме того, IKEA пусть частично, но все же улучшит ситуацию с объемом коммерческих площадей в районе. Игорь Кокорев отметил, что в Петербурге сложилась традиция воспринимать торговые центры в качестве общественных пространств, где можно поесть, развлечься и провести время с друзьями. Все это будет плюсом для потенциальных покупателей.

В связи со всем вышеперечисленным строительные компании ждут наплыва покупателей, который спровоцирует рост цен на жилье.«Мы ожидаем увеличение спроса до 2019 года как минимум на 30–40 %, и, соответственно, цена на квадратный метр жилья вырастет на 10–15 % до 2019 года», – рассказали в компании «Новоселье», которая реализует ЖК «Городские кварталы».

IKEA все проблемы не решит

Однако аналитики рекомендуют строителям не переоценивать возможности будущего объекта и самостоятельно заниматься развитием инфраструктуры.На данный момент компания озвучила четкие планы на строительство только IKEA, а не «Меги», а ведь именно второй гипермаркет активно привлекает как покупателей, так и арендаторов.

Стоит отметить, что IKEA нельзя назвать магазином ни шаговой доступности, ни первой необходимости. Многие горожане воспринимают поездку туда как глобальное занятие на весь день. Причем добираться приходится исключительно автомобильным транспортом, а значит, очень важен фактор загруженности дорог. «Для подобных проектов очень важна хорошая транспортная доступность. В данном случае она улучшится, когда трасса улицы Пионерстроя будет пробита до развязки КАД и Волхонского шоссе», – отметил Игорь Кокорев.

«Появление торгово‑развлекательного центра не окажет значимого влияния на спрос на жилую недвижимость. Покупатели ориентируются в первую очередь на стоимость метра. Для девелоперов магазин – лишь приятный бонус, который они будут использовать в маркетинговых целях», – считает Наталья Скаландис.

В свою очередь Борис Латкин отметил, что в микрорайоне «Новоселье» и без IKEA дела идут неплохо. «Там есть спрос, но появление такого крупного интересного объекта, несомненно, может повысить интерес покупателей», – полагает эксперт.

Подробнее

"Субурбии" заменили "муравейниками"
14.11.2016

"Субурбии" заменили "муравейниками"

Около десяти лет назад девелоперы активно обсуждали возможность появления в Петербурге малоэтажных пригородов по примеру американских "субурбий". Однако вместо малоэтажек на границе с городом выросли 25-этажные "муравейники". Есть ли сегодня возможность появления коттеджных предместий в Петербурге, а главное — нужны ли они городу, выяснял корреспондент Guide "Недвижимость" Олег Привалов.

Как говорят аналитики, сами по себе малоэтажные комплексы имеют несколько преимуществ. Во-первых, это невысокая плотность населения и добрососедская атмосфера. Небольшое количество квартир на достаточно большой территории обеспечивает комфорт и уют проживания. Во-вторых, это продуманная архитектура и концепция. Малоэтажный комплекс предоставляет архитекторам больше возможностей сделать оригинальный проект, объединив в единую концепцию внешний облик фасадов, мест общего пользования и дизайн придомовой территории. Важно и то, что малоэтажный проект можно реализовать там, где по каким-то причинам, например, из-за локации или из-за ограничений по высотности, нельзя построить высотное здание.

"Хромое" регулирование

Как считают эксперты, в России подобный вид жилья плохо приживается как из-за высокой стоимости покупки и платежей за ЖКХ и налогов, так и из-за неразвитой инфраструктуры. При этом в стране "хромает" регулирование в области малоэтажной застройки. Например, в США часто местными законами запрещено строить уродующие внешний вид высокие заборы, лучше планируется дорожная инфраструктура.

Но главная проблема в том, что на границах с Петербургом, землях Ленобласти, примыкающих к КАД, девелоперы предпочитали строить не коттеджи, а высотки — "выход" с квадратного метра земли получался гораздо выше .

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам", вспоминает, что властями некоторое время назад декларировалось, что цель по объему ввода малоэтажных объектов жилой недвижимости составляет 40% от общего объема жилья. По его подсчетам, на текущий момент в Петербурге доля в объемах ввода не превышает 10%, тогда как ранее она достигала 15%. "Сказываются дефицит подходящих участков и сложная экономическая конъюнктура. Так, объекты в городской черте относятся к элитной недвижимости с соответствующим ценовым позиционированием. Для Петербурга это соответствует в среднем 90-125 тыс. рублей за квадратный метр площади, в области цены на 10-25% ниже. При этом минимальная площадь такого рода объекта загородной недвижимости превышает 80-150 кв. м, что делает ее приобретение очень дорогой покупкой", — говорит господин Нигматуллин.

Все по плану

Тем не менее Евгений Богданов, основатель и директор по развитию финского проектного бюро Rumpu, считает, что возможность появление малоэтажных пригородов остается. "Главное, чтобы такие субурбии появлялись в соответствии со стратегическими планами города. Создание тех или иных населенных пунктов должно быть документально закреплено в Генеральном плане развития Санкт-Петербурга. Все субурбии — это коммерческие проекты. Соответственно, они будут воплощены в жизнь, когда на них будет спрос", — считает он.

При этом господин Богданов указывает на то, что такие населенные пункты должны обеспечиваться определенной инфраструктурой, в первую очередь транспортной. Чтобы люди смогли добираться до работы, нужна не только дорога для передвижения на личном автомобиле, но и развитая система пригородного сообщения, как на Западе: легкорельсовые трамваи, объединенные с метро, например.

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что субурбия — это, по сути, деконцентрация городского населения с его переездом из городского центра в пригородные зоны. Он согласен с коллегой из Rumpu: "Такой процесс возможен, во-первых, при наличии развитой транспортной инфраструктуры, причем не только автомобильных дорог с высокой пропускной способностью, но и общественного транспорта и железнодорожного сообщения. Во-вторых, для этого необходимо перемещение различных типов деловой активности из центра на окраины, то есть движение в сторону города кластерного типа, вокруг которого будут уже формироваться субурбии. Сейчас же, когда все население города с утра устремляется с окраин в центр на работу, а вечером — обратно, транспортная инфраструктура плохо справляется с этой ситуацией. Плюс ко всему начинающие формироваться где-то на окраинах подобия субурбий в итоге вступают в конкуренцию с многоэтажными жилыми комплексами. Поэтому пока быстрого развития такого типа пригородов ждать не стоит".

Руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева также считает, что успех проектов субурбий зависит от интенсивности строительства дорог, от развития транспортной логистики территории. "Та же "одноэтажная Америка" состоялась благодаря развитию дорожной сети, появлению многочисленных въездов-выездов, удобству транспортного сообщения. Петербург пока таким похвастаться не может: у нас все еще доминирует советское дорожное наследство, когда дорожная сеть создавалась по принципу "застав" (два-три выезда из города — не больше), что делает въезд и выезд из города в часы пик весьма проблематичным. Другая сторона медали — это социальная инфраструктура: обычно в новых кварталах ее нет, она создается уже позже, на финальной стадии застройки. Решение этих двух ключевых проблем придаст малоэтажному строительству в пригородах Петербурга новый импульс, поскольку сама идея проживания за городом симпатична для многих людей", — высказывается она.

Запрос созрел

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", полагает, что, с одной стороны, субурбии соответствуют запросу, который созрел в обществе, на более экологичную жизнь, с меньшей концентрацией населения, с возможностью более близко общаться с соседями, то есть к иному качеству жизни, чем предлагает мегаполис. С другой стороны, жизнь в малоэтажном пригороде предполагает маятниковую миграцию, огромное транспортное плечо, поскольку Петербург по определению является крупнейшим центром занятости и работа сосредоточена преимущественно в границах города. "Также к минусам предместья относится невозможность создания такого же, как в мегаполисе, широкого выбора возможностей для детей, медицинской, культурной, спортивной и другой необходимой инфраструктуры", — перечисляет она ключевые "тормоза" развития проектов малоэтажных пригородов.

Генеральный директор компании Bonava в России и Финляндии Юусо Хиетанен считает, что для полноценного развития малоэтажного направления в Америке были весьма емкие предпосылки, которых нет в России: дешевый бензин и развитая дорожная инфраструктура. "В Европе подобный опыт не прижился: возить ребенка за несколько десятков километров в детсад или школу и столько же добираться до работы — достаточно сложно. Менталитет другой", — говорит он.

При этом господин Хиетанен указывает на то, что в российских городах, и в частности в Петербурге, уже сложилась группа покупателей (и с каждым годом она становится все больше), которые предпочитают жить в ближайших пригородах. Их выбор обоснован не только стоимостью жилья, но и теми преимуществами, которые дает жизнь за городом: близость к лесу и озерам, горнолыжным курортам. Такой спрос порождает предложение: под Петербургом уже реализуются проекты массовой малоэтажной застройки. Все объекты разные и ориентированы на своего целевого покупателя: для кого-то, например, отсутствие социальной инфраструктуры — это существенный минус, а для других — незначительное неудобство, с которым готовы мириться.

Волнообразный характер

Впрочем, Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group, считает, что спрос на малоэтажное жилье имеет цикличный характер: "Покупатель малоэтажных пригородных домов всегда был, это волнообразный спрос, достигающий пика каждые пять-семь лет". При этом он полагает, что сравнивать пригородную историю Петербурга с какими-то европейскими странами нет смысла. "Дом за сорок километров — это гарантия двух-двух с половиной часов дороги, либо нужно покупать вертолет, но это единичные истории. До тех пор пока не будет решена проблема комплексного развития агломераций, ситуация не будет развиваться. Хотелось бы в ближайшем будущем увидеть Петербург в окружении симпатичных малоэтажных жилых домов, но, к сожалению, многие проекты КОТ уже приросли многоквартирными высотками. Правда, сейчас пытаются ограничить высотность застройки в пригородах, но эта мера все равно подразумевает возведение домов до 12 этажей, что никак не тянет на малоэтажное строительство. И вряд ли кто из петербургских девелоперов будет массово строить субурбии по западному образцу — это менее выгодно экономически, это тянет в российских условиях на жилье бизнес- и элит-класса, а спрос на такого рода недвижимость ограничен. И с условием высоких цен на землю, ее хроническую нехватку большинство будет все-таки заниматься проектами среднеэтажного строительства", — рассуждает эксперт. Он обращает внимание на то, что несколько лет назад в моде были коттеджные поселки и таунхаусы, но в связи с экономическим кризисом покупательский спрос на них также просел. И, как полагает господин Латкин, вряд ли в ближайшее время этот спрос вернется на прежний уровень.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, считает, что для появления малоэтажных пригородов нужно несколько факторов. Во-первых, наличие устойчивого спроса на пригородное жилье в сегменте, отличном от эконома, поскольку при сопоставимом уровне комфорта малоэтажные дома стоят дороже многоэтажных, во-вторых, развитая транспортная система, в-третьих, расширение географии расположения деловых зон города из центра на периферию. "Все эти факторы получают постепенное развитие в Петербурге в южной части города, на Пулковском и Петербургском шоссе постепенно развивается первая крупная пригородная зона массовой жилой малоэтажной застройки, прямо не привязанная к существующему населенному пункту, которая включает в себя несколько проектов, — рассказывает господин Кокорев. — Из положительных особенностей данной территории стоит отметить также наличие нескольких вариантов подъезда к городу, планы по созданию железнодорожной станции для жителей. Здесь развиваются такие проекты, как "Югтаун", "Планетоград", "На Царскосельсельских холмах", "Зеленый квартал"".

Повод для пессимизма

Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, более пессимистичен: "В Санкт-Петербурге появление субурбий по западному образцу в больших масштабах в ближайшей перспективе невозможно. Несмотря на высокий спрос со стороны покупателей квартир в малоэтажных домах, девелоперам просто невыгодно реализовывать такие проекты. На себестоимость жилья в Петербурге сейчас влияют несколько ключевых факторов: стоимость земли, обеспеченность транспортной и инженерной инфраструктурой, обязательства по строительству социальной инфраструктуры. По совокупности этих четырех факторов многоэтажное строительство несет наибольшую прибавочную стоимость. В связи с этим мы видим крайне слабое развитие малоэтажного строительства в непосредственной близости от Петербурга. Такие проекты либо находятся на значительном удалении от города, либо дорого обходятся покупателям".

Подробнее